買樓致富 49歲退休的林本利﹕ 樓價已偏高 現入市「嘥氣」
明報 – 2011年6月30日星期四
【明報專訊】能提早「退休」，然後做自己喜歡的事，相信是不少人的理想，但前提是能夠做到財務自由，不要為退休後的生活和開支發愁。理工大學會計及金融學院前副教授林本利，因有感大學教育走向商業化，以年僅49歲之齡，毅然退休，並開辦非牟利的教育中心兼任校監，繼續為作育下一代而努力。
林坦言，只要投資有道，大部分人都可以達到財務自由，他過去投資一直以物業為主，認為「磚頭」屬穩陣而回報不俗的投資工具，但直言現階段樓價已偏高，並非入市買樓的時候。
林本利認為，是否擁有物業對財務自由很重要，因自己已有多個物業，不但自住無憂、亦享有穩定的租金收入，故離開20多年的工作崗位亦無問題。
他又指出，要保障退休後資產和收入的購買力不被蠶食，投資項目最好能與通脹掛鈎，除了股票外，物業價格和租金收入，便是與通脹關係密切的工具，他六成的資產便是持有物業，其餘的四成，原來是股票與外幣、存款與債券、股票掛鈎票據，各佔三分之一，但金融海嘯之後，已不再投資股票掛鈎票據。
磚頭掛鈎通脹 減退休風險
他又指出，「磚頭」除了可以抗通脹外，還有其他好處，包括可以自住或提供租金收入，另外有槓桿作用，且流通性不高，不會引誘短線炒出炒入，反而能令大家長線持有升值。
林本利教路，要掌握買賣物業的時機，主要看兩大因素，一是其他人的負擔能力，二是以長期按揭利率5厘作供樓標準，看看是否供得起，當然也要看入市時的租金回報是否合理。
林一向唔熟唔買，除早年住在鴨脷洲漁安苑居屋，當90年代初海怡半島開售時，便一直專注投資該屋苑及附近物業，最初只是購入作自住用途，及至2004年因樓價抵買，決定入市投資，包括以586萬元購入碧瑤灣單位，以實用面積1360方呎計，呎價僅4309元；其後又多次買賣海怡半島單位，新近沽出的高層F室，更是以創新高呎價售予內地客，持貨5年漲價近1倍。他表示，投資物業帶來穩定的收入，不過買賣不宜太頻繁，因交易成本高昂。
林現時除了仍有一個海怡單位作收租，另有4個是自己及家人作自住，並擁有北角榮馳商業大廈兩層作非牟利的教育中心。
中原指數逾百點 樓市或見頂
隨着中原城市樓價指數（CCL）持續急升，近日更高逾100點水平，樓市顯得極不健康，他認為有見頂回落的風險。「過去物業的資產值已升唔少，加上市場關注各地政府如何退市，樓市已醞釀向下徵兆」，他認為樓市暗湧已率先在一手樓銷售中反映，因發展商提供的付款計劃，涉及不同程度的回贈安排，變相減價推銷。
「依照歷史數據，通脹與樓價關係密切升，但主要是看通脹預期，反而樓價往往先於通脹見頂或見底。另外，一般來講，股市見頂又通常早過樓市。」如1997年時股市先見頂，數月後樓價才摸頂，而2003年SARS時也是股市先見底，樓市其後才觸底回升；2007年亦然，股市率先見30000多點高位，其後樓市屆2008年才調整；去年股市於25000點高位掉頭，他估計樓市近幾月亦有機會見頂，所以現階段入市投資可謂「嘥氣」。
林本利指已減磅沽出手頭兩個收租單位，包括碧瑤灣以及當時創新高價沽出的海怡半島，「有印度人及內地人願意高價向我買，咁咪賣畀佢囉，反正我都有打算出貨」，他指自己持貨能力頗高，非出售物業不可。
被問到自住物業以外，只有一個收租物業的投資者應如何自處？他指要視乎財務能力，估計樓價會有約兩成的下跌空間，但未必出現大調整。「如果只有一層物業的，更要慎重考慮，因為高位沽貨未必可以買得番。」
市場風高浪急 資金可泊公用股
事實上，林也承認並非摸頂或摸底的專家，往往入市後樓市可能仍微跌，也曾沽出單位後樓價仍續升兩至三成，但因穩陣的性格，寧避風險，不希望賺最後一塊錢，不會堅持在樓市最高位才沽貨。
林本利指出，在投資市場風高浪急之時，不妨將資金轉移至中電（0002）、電能（0006）一類公用事業股上，在利潤管制協議下，投資上述公司變相享有利潤保障，可以此作有效的避險工具。而領匯（0823）一類穩健的房地產信託基金（REITs）亦可考慮。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕陳淑安
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