科大經濟學系主任雷鼎鳴﹕ 退休無憂=300倍月開支+4厘回報

明報 – 2011年6月9日星期四

【明報專訊】推行最低工資以後,政界最新議題是推動政府制訂「全民退休保障」計劃,雖然有意見指這會是遲早爆煲的「耆英大鑊飯」,但也有指這可以令全港市民享受至少20年的退休保障。

其實,要自食其力並維持退休前的生活質素,香港科技大學經濟學系主任雷鼎鳴提出了一條方程式,就是要累積資產總值至等於退休前每月開支的300倍,而有關資產每年可提供較通脹高4厘的回報率,便可以「食過世」。


雷鼎鳴的退休方程式是這樣計算的﹕舉例退休前每月開支3萬元,持有300倍資產即約900萬元,若每年可透過相關資產賺得4厘的回報,便可每年獲得36萬元收入、或每月賺3萬元,足以維持退休前的生活水平。

雷又表示,要賺每年4厘的回報其實不難,因過去10年強積金平均每年回報也已超過4厘。不過,要注意的是通脹會令部分資產價值「縮水」,所以若要資產收入的購物力能夠維持,要求的4厘回報,須是高於通脹率的實質回報,如能做到這樣,不單退休後30年的生活沒問題,就算是1萬年也沒問題。

手持「磚頭」 免捱加租風險

雷鼎鳴認為,「磚頭」(指已不用再供樓的物業)在他的退休方程式中,應是其中一個合理組成部分,尤其是作為退休以及自住的考慮,一是保障有樓住,並消除退休後可能要面對加租的風險。

事實上,若是租樓住,租金便佔生活開支一個重要部分。根據美聯提供數據,現時租住私樓的家庭,租金佔家庭收入接近四成,租金升幅,更是消費物價指數(通脹率)的重要組成部分。

作為自住以外的投資,雷認為物業也是一個可以考慮的產品,不過資產流動性不靈活,難以如股票般,有需要時可只沽出部分套現(因若只有一個單位,不可能只售出部分樓面)。

對於香港現時的樓價水平,雷承認若單以自住價值而言,肯定屬於偏高,但近年大量內地人湧港買樓,加上極度偏低的息口環境,均為香港樓市注入動力。

「內地人來港買樓,一來是身分象徵,二來香港政制管治穩定;買咗樓可以享受居住權,情况與內地孕婦爭相來港產子的道理一樣;加上中央積極『打黑』,不排除部分來港買樓資金是洗黑錢的。」

「還有一批(熱錢)是海外資金,估計其最終目的是打入內地市場,惟現階段未能輕易做到,故視港為跳板,暫時將錢停泊在港,並進行適度投資。」

新特首上任前 料無辣招壓樓市

市場擔心再有如去年開徵額外印花稅一類調控重招出台,雷鼎鳴相信,短期內不會有大辣招登場,直言現任特首曾蔭權是AO(公務員政務官職系)出身,政治上不會有特別信念,加上他吸收了董建華「八萬五」的教訓,更加不會在新任特首上場前有大改變。

據他了解,政府只會在現有的「置安心」計劃上有所調整,不會大力打壓樓市。
港府經常警告市民注意息口的變化,雷認為起碼要待明年美總統大選後才會有所行動。「美國失業率高逾9%,要待失業情况顯著回落先有上調的可能。另一方面,香港受內地息口影響,有條件唔跟美國走,息口有機會高過美國,但唔會高好多,否則可能導致套息交易的出現。」不過一旦息口上調,對細價樓的壓力會較豪宅為大。對於觀察樓價的走勢,除息口外,他認為空置率亦是一個重要指標。

好淡言論皆有 樓市未必見頂

那香港樓市是否已升至接近泡沫爆破水平?原來對於股票、地產的投資,雷鼎鳴向來有一套「逆市投資」的理論﹕可以留意社會上具影響力的名流的言論,可能會發現一點點蛛絲馬迹,如前金管局總裁任志剛在前年5月時公開警告要小心全球經濟風險,而同一時刻有報章社評說擔心經濟和股市會出現雙底衰退,他便趁機吸納股票,結果獲利頗豐。

雷稱,最近任志剛說樓市不要「短盤」(不要隨便沽出自住物業),現任金管局總裁陳德霖則指要小心息口回升,可視為好淡觀點互相抵消,而反映大眾觀點的報章評論也不是一面倒看好,所以樓市未必已接近見頂。

原來,雷還有一項測市秘技,就是尋找身邊的「明燈」,指的並非睇市奇準的高手,而是經常投資損手爛腳之士,皆因這類人通常後知後覺,往往摸頂入市或探底出貨,只要進行與他相反的行動,必然有所得着。

撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕尹錦恩
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