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科大經濟學系主任雷鼎鳴﹕ 退休無憂=300倍月開支＋4厘回報
明報 – 2011年6月9日星期四
【明報專訊】推行最低工資以後，政界最新議題是推動政府制訂「全民退休保障」計劃，雖然有意見指這會是遲早爆煲的「耆英大鑊飯」，但也有指這可以令全港市民享受至少20年的退休保障。
其實，要自食其力並維持退休前的生活質素，香港科技大學經濟學系主任雷鼎鳴提出了一條方程式，就是要累積資產總值至等於退休前每月開支的300倍，而有關資產每年可提供較通脹高4厘的回報率，便可以「食過世」。
雷鼎鳴的退休方程式是這樣計算的﹕舉例退休前每月開支3萬元，持有300倍資產即約900萬元，若每年可透過相關資產賺得4厘的回報，便可每年獲得36萬元收入、或每月賺3萬元，足以維持退休前的生活水平。
雷又表示，要賺每年4厘的回報其實不難，因過去10年強積金平均每年回報也已超過4厘。不過，要注意的是通脹會令部分資產價值「縮水」，所以若要資產收入的購物力能夠維持，要求的4厘回報，須是高於通脹率的實質回報，如能做到這樣，不單退休後30年的生活沒問題，就算是1萬年也沒問題。
手持「磚頭」 免捱加租風險
雷鼎鳴認為，「磚頭」（指已不用再供樓的物業）在他的退休方程式中，應是其中一個合理組成部分，尤其是作為退休以及自住的考慮，一是保障有樓住，並消除退休後可能要面對加租的風險。
事實上，若是租樓住，租金便佔生活開支一個重要部分。根據美聯提供數據，現時租住私樓的家庭，租金佔家庭收入接近四成，租金升幅，更是消費物價指數（通脹率）的重要組成部分。
作為自住以外的投資，雷認為物業也是一個可以考慮的產品，不過資產流動性不靈活，難以如股票般，有需要時可只沽出部分套現（因若只有一個單位，不可能只售出部分樓面）。
對於香港現時的樓價水平，雷承認若單以自住價值而言，肯定屬於偏高，但近年大量內地人湧港買樓，加上極度偏低的息口環境，均為香港樓市注入動力。
「內地人來港買樓，一來是身分象徵，二來香港政制管治穩定；買咗樓可以享受居住權，情况與內地孕婦爭相來港產子的道理一樣；加上中央積極『打黑』，不排除部分來港買樓資金是洗黑錢的。」
「還有一批（熱錢）是海外資金，估計其最終目的是打入內地市場，惟現階段未能輕易做到，故視港為跳板，暫時將錢停泊在港，並進行適度投資。」
新特首上任前 料無辣招壓樓市
市場擔心再有如去年開徵額外印花稅一類調控重招出台，雷鼎鳴相信，短期內不會有大辣招登場，直言現任特首曾蔭權是AO（公務員政務官職系）出身，政治上不會有特別信念，加上他吸收了董建華「八萬五」的教訓，更加不會在新任特首上場前有大改變。
據他了解，政府只會在現有的「置安心」計劃上有所調整，不會大力打壓樓市。
港府經常警告市民注意息口的變化，雷認為起碼要待明年美總統大選後才會有所行動。「美國失業率高逾9%，要待失業情况顯著回落先有上調的可能。另一方面，香港受內地息口影響，有條件唔跟美國走，息口有機會高過美國，但唔會高好多，否則可能導致套息交易的出現。」不過一旦息口上調，對細價樓的壓力會較豪宅為大。對於觀察樓價的走勢，除息口外，他認為空置率亦是一個重要指標。
好淡言論皆有 樓市未必見頂
那香港樓市是否已升至接近泡沫爆破水平？原來對於股票、地產的投資，雷鼎鳴向來有一套「逆市投資」的理論﹕可以留意社會上具影響力的名流的言論，可能會發現一點點蛛絲馬迹，如前金管局總裁任志剛在前年5月時公開警告要小心全球經濟風險，而同一時刻有報章社評說擔心經濟和股市會出現雙底衰退，他便趁機吸納股票，結果獲利頗豐。
雷稱，最近任志剛說樓市不要「短盤」（不要隨便沽出自住物業），現任金管局總裁陳德霖則指要小心息口回升，可視為好淡觀點互相抵消，而反映大眾觀點的報章評論也不是一面倒看好，所以樓市未必已接近見頂。
原來，雷還有一項測市秘技，就是尋找身邊的「明燈」，指的並非睇市奇準的高手，而是經常投資損手爛腳之士，皆因這類人通常後知後覺，往往摸頂入市或探底出貨，只要進行與他相反的行動，必然有所得着。
撰文﹕郭楣、陸振球
攝影﹕尹錦恩
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